楚天都市報訊 本報記者陳珂
  備受市場關註的武漢昔日地王——月湖九龍倉項目,在端午假期推向市場。其93平方米和97平方米戶型,折後報價在1.1萬元/平方米左右,部分低層房源,折後單價甚至在萬元以內。雖然房價依然高企,但較當年拍得土地時每平方米8063元的樓面地價,只能說是“平價”入市。
  從當年高價拿地到項目開盤,已過去3年半。昔日高高在上的地王,如今為何只能“平價”入市?在這背後,又反映出武漢樓市怎樣的時過境遷?
  高價拿地平價出手
  6月1日晚,備受市場關註的九龍倉月湖項目首次開盤。首批推出1號、8號兩棟樓,主推戶型為93、97和130平方米房源。根據武漢市房管局核發的預售證顯示,兩棟樓共有房源892套。此時,距該項目拿到預售證,已過去將近2個月,外界一度猜測,該項目遲遲不開盤,可能緣於“定價難”。
  昨日,記者來到九龍倉月湖項目現場,銷售人員告訴記者,除130平方米戶型折後單價在1.2萬元/平方米之外,主推的93和97平方米戶型售價,折後多在1.1萬元/平方米左右,其中一些較低的樓層,折後單價甚至沒有破萬。對比武漢平均房價,這個價格不低,但若和該項目土地成本(8063元/平方米)相比,則堪稱“平價”。拿地之時,外界普遍認為,該樓盤售價可能將達1.5萬元/平方米。但最終定價,卻讓市場頗感意外。
  地價8000多元/平方米,房價1.1萬元/平方米,意味著什麼?以武漢經適房為例,由於不含地價,其房價由物價部門根據建安成本核算得出,目前武漢經適房房價普遍在3000元/平方米,九龍倉項目建安成本明顯高於經適房,建安成本顯然不止3000元/平方米。“按這個價格售房,這一期房源,開發商虧著在賣。”在售樓部現場,記者聽到至少2名置業顧問這樣跟客戶介紹。
  地王難抵市場變化
  作為武漢曾經的地王,該項目在拿地之時就“成色十足”,但即便如此,也難抵市場大勢變化。
  2010年底該地塊成交時,恰逢武漢樓市、土地市場位於高峰。九龍倉以10.2億元的總價拿下月湖這宗面積逾4.2萬平方米的地塊,樓面地價高達8063元/平方米,彼時漢陽中心區新房均價也才8235元/平方米,堪稱“麵粉跟麵包一樣貴”,並創下當年武漢單價地王。而在三年之前,2007年,華潤在月湖片區拿地的價格,樓面地價只有3887元/平方米。
  不過,在九龍倉拿地僅3個月之後,武漢就出台嚴厲的限購、限貸政策,土地市場旋即進入調整期,並一直持續2年。2012年底,中海地產買下緊鄰九龍倉項目地塊,樓面地價只有5500元/平方米。
  國家統計局數據顯示,去年9月起,武漢房價連續5個月漲幅高達兩位數,但從今年3月開始,漲幅逐漸縮窄至個位數。目前,武漢樓市進入新一輪調整,無論是購房人預期,還是信貸政策,與去年相比都有明顯變化。
  地王項目平價入市,武漢一家房地產研究機構總監分析認為,在目前的市場環境下,對中高端項目壓力的確較大,走量回籠資金是應有之義。
  以時間換空間能否生效
  身價高昂卻面臨市場調整,這樣的尷尬,並非僅僅月湖這一個項目。
  2007年,京漢大道義和巷一宗地塊被金地拍下,樓面地價達6879元/平方米。當年底,突如其來的房地產調控,讓片區房價一直徘徊在8000元左右,整整2年該項目都無法動工。但在這波調控結束後,經歷2年發展,片區房價很快衝至1.6萬元/平方米,該項目順勢亮相,被市場接受。
  “以時間換空間,通過房價快速上漲平抑高地價,是高地價項目解套的主要方式。”中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政表示,但房價不可能無限上漲,目前調控已經常態化,在這種情況下,開發商拿地將愈發理性,類似解套的辦法是否繼續生效,有待觀察。
  值得註意的是,九龍倉自身也在進行調整。記者在售樓部現場看到,該項目在售房源的折前價格,普遍達到1.3萬至1.5萬元/平方米,若首期推盤取得熱銷,未來開發商減少折扣,也能彌補損失。
  同時,該項目還有6棟住宅樓未來將陸續銷售,今年2月,開發商已經對待建的住宅樓修改設計方案,從一梯兩戶到一梯三戶,從高端項目向平民項目轉身,以期望吸引更多購房者。
  (原標題:昔日武漢地王“平價”入市)
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