虎虎生輝

　　楚天都市報訊 本報記者陳珂
　　備受市場關註的武漢昔日地王——月湖九龍倉項目，在端午假期推向市場。其93平方米和97平方米戶型，折後報價在1.1萬元/平方米左右，部分低層房源，折後單價甚至在萬元以內。雖然房價依然高企，但較當年拍得土地時每平方米8063元的樓面地價，只能說是“平價”入市。
　　從當年高價拿地到項目開盤，已過去3年半。昔日高高在上的地王，如今為何只能“平價”入市？在這背後，又反映出武漢樓市怎樣的時過境遷？
　　高價拿地平價出手
　　6月1日晚，備受市場關註的九龍倉月湖項目首次開盤。首批推出1號、8號兩棟樓，主推戶型為93、97和130平方米房源。根據武漢市房管局核發的預售證顯示，兩棟樓共有房源892套。此時，距該項目拿到預售證，已過去將近2個月，外界一度猜測，該項目遲遲不開盤，可能緣於“定價難”。
　　昨日，記者來到九龍倉月湖項目現場，銷售人員告訴記者，除130平方米戶型折後單價在1.2萬元/平方米之外，主推的93和97平方米戶型售價，折後多在1.1萬元/平方米左右，其中一些較低的樓層，折後單價甚至沒有破萬。對比武漢平均房價，這個價格不低，但若和該項目土地成本（8063元/平方米）相比，則堪稱“平價”。拿地之時，外界普遍認為，該樓盤售價可能將達1.5萬元/平方米。但最終定價，卻讓市場頗感意外。
　　地價8000多元/平方米，房價1.1萬元/平方米，意味著什麼？以武漢經適房為例，由於不含地價，其房價由物價部門根據建安成本核算得出，目前武漢經適房房價普遍在3000元/平方米，九龍倉項目建安成本明顯高於經適房，建安成本顯然不止3000元/平方米。“按這個價格售房，這一期房源，開發商虧著在賣。”在售樓部現場，記者聽到至少2名置業顧問這樣跟客戶介紹。
　　地王難抵市場變化
　　作為武漢曾經的地王，該項目在拿地之時就“成色十足”，但即便如此，也難抵市場大勢變化。
　　2010年底該地塊成交時，恰逢武漢樓市、土地市場位於高峰。九龍倉以10.2億元的總價拿下月湖這宗面積逾4.2萬平方米的地塊，樓面地價高達8063元/平方米，彼時漢陽中心區新房均價也才8235元/平方米，堪稱“麵粉跟麵包一樣貴”，並創下當年武漢單價地王。而在三年之前，2007年，華潤在月湖片區拿地的價格，樓面地價只有3887元/平方米。
　　不過，在九龍倉拿地僅3個月之後，武漢就出台嚴厲的限購、限貸政策，土地市場旋即進入調整期，並一直持續2年。2012年底，中海地產買下緊鄰九龍倉項目地塊，樓面地價只有5500元/平方米。
　　國家統計局數據顯示，去年9月起，武漢房價連續5個月漲幅高達兩位數，但從今年3月開始，漲幅逐漸縮窄至個位數。目前，武漢樓市進入新一輪調整，無論是購房人預期，還是信貸政策，與去年相比都有明顯變化。
　　地王項目平價入市，武漢一家房地產研究機構總監分析認為，在目前的市場環境下，對中高端項目壓力的確較大，走量回籠資金是應有之義。
　　以時間換空間能否生效
　　身價高昂卻面臨市場調整，這樣的尷尬，並非僅僅月湖這一個項目。
　　2007年，京漢大道義和巷一宗地塊被金地拍下，樓面地價達6879元/平方米。當年底，突如其來的房地產調控，讓片區房價一直徘徊在8000元左右，整整2年該項目都無法動工。但在這波調控結束後，經歷2年發展，片區房價很快衝至1.6萬元/平方米，該項目順勢亮相，被市場接受。
　　“以時間換空間，通過房價快速上漲平抑高地價，是高地價項目解套的主要方式。”中國指數研究院（華中）市場研究總監李國政表示，但房價不可能無限上漲，目前調控已經常態化，在這種情況下，開發商拿地將愈發理性，類似解套的辦法是否繼續生效，有待觀察。
　　值得註意的是，九龍倉自身也在進行調整。記者在售樓部現場看到，該項目在售房源的折前價格，普遍達到1.3萬至1.5萬元/平方米，若首期推盤取得熱銷，未來開發商減少折扣，也能彌補損失。
　　同時，該項目還有6棟住宅樓未來將陸續銷售，今年2月，開發商已經對待建的住宅樓修改設計方案，從一梯兩戶到一梯三戶，從高端項目向平民項目轉身，以期望吸引更多購房者。
　　（原標題：昔日武漢地王“平價”入市）